Пресс-служба Правительства Армении распространила статью премьер-министра Тиграна Саргсяна, которую представляем ниже:
Пузырь в сфере строительства не является армянским феноменом. Он время от времени возникает, лопается и затем широко обсуждается во многих странах. Пузырь цен на активы – это не политическая, а экономическая категория. Самым простым определением этого является то, что рыночная цена активов (зданий, другого имущества) существенно повышается в долгосрочном периоде в сравнении сего стоимостью, обусловленной фундаментальными экономическими факторами. Ретроспективный анализ показывает, что это отклонение в основном носит спекулятивный характер, длительность которого не предопределяется каким-то единичным фактором и с точностью не прогнозируется. Оно выражается наиболее остро, когда спрос на активы постоянно растет, а предложение можно создать только в течение определенного времени. Подобный опережающий рост спроса, без соответствующего роста предложения, приводит к еще большему росту цен на активы, который в свою очередь порождает дополнительный спрос на активы, обеспечивая иллюзию долгосрочной высокой доходности.
Ценовой пузырь может возникнуть, например, когда цена на квартиру повышается намного быстрее, чем доходы населения. В такой ситуации возникает соблазн быстро заработать большие деньги, который проявляется увеличением сделок по купле и продаже квартир (спекулятивные сделки), что в свою очередь увеличивает спрос на квартиры и в результате приводит к еще большему росту цен на квартиры. В подобных случаях зачастую начинают предлагать более дорогие или <> квартиры. Конечно, есть многочисленные факторы, которые временно объясняют такое развитие – внешний спрос, обусловленность опережающим ростом какого-то иного экономического сектора и т.д.
В начале 2000-ых мнение большинства экономистов (известным образом сформулированное тогдашним председателем Федеральной резервной системы США Аланом Гринспеном) состояло в том, что невозможно с точностью диагностировать пузырь активов в момент их создания и развития. По этой причине аргументировалось, что в случае «пузыреподобных» развитий в экономике целесообразнее позволить, чтобы этот пузырь лопнул самостоятельно, а затем соответствующей политикой способствовать восстановлению экономики, чем жесткой политикой нарушать неверно диагностированный, в действительности – здоровый, экономический рост. После финансово-экономического кризиса мнение большинства экономистов уже стало склоняться к тому положению, что власти должны определенное внимание обращать на цены активов, и соответствующей политикой попытаться определенно регулировать рынок. В то же время, поскольку они также согласны с тем, что нельзя никоим образом фокусироваться на эти цены, то пока что наличествует спор о формах и методах регулирования, в дополнение к старому спору о прогнозируемости.
В Армении также – реальная картина в сфере строительства обрела целостность на фоне мирового финансово-экономического кризиса, который наиболее ярко показал спекулятивный рос в сфере строительства и стал причиной резкого падения в отрасли (51.9%), что в свою очередь привело к экономическому спаду в 18.5% (доля строительства в падении составила 14.1%). С подробным анализом явления можно ознакомиться в публикации МВФ (ARMENIA’S HOUSING BOOM-BUST CYCLE).
Здесь достаточно привести только две картинки из этого анализа (Ред.: синим – экономический рост в %, красным – влияние строительства на экономический рост в %):
В верхней картинке ясно видно, что львиная доля в высоком экономическом росте 2004-2008гг, а также глубоком падении 2009г принадлежит строительной отрасли. А ответ на часто ставящийся вопрос об особой болезненности этого падения в Армении также образно виден на следующей картинке: строительство в ВВП в 2008г дошло до беспрецедентной доли (Ред.- в Армении достигло 25%), что не могла быть стабильной в долгосрочной перспективе (Ред. – удельный вес строительства в ВВП в %, где разными цветами сверху вниз обозначена динамика разных стран – Армения, Испания, Латвия, Великобритания, США, Голландия, Россия, Грузия, Ирландия, Украина):
Кризис всем нам выявил, что структура слабо диверсифицированной экономики очень уязвима. По этой причине мы начали политику диверсификации, которая уже дает свои результаты. А что касается сферы строительства, то для выправления ее неизбежного падения осуществили широкомасштабное социальное строительство в Гюмри, за последние 5 лет в среднегодовом исчислении в сравнении с предыдущими до 2007г 10 годами осуществили инвестиции в сфере дорожного строительства примерно в двукратном размере, для доступности ипотечных кредитов были созданы соответствующие инфраструктуры, посредством которых были осуществлены ряд программ (по инициативе президента Армении стартовала и успешно реализуется программа «Молодой семье – доступную квартиру»). В результате динамичный рост объема ипотечных кредитов за последние 5-6 лет сопровождался также уменьшением процентных ставок и ростом удельного веса ипотечных кредитов в армянских драмах. Достаточно представить несколько статистических данных:
1. По состоянию на ноябрь 2013г объем ипотечных кредитов составил около 141 млрд драмов, что втрое превосходит тот же показатель за 2007г – 49 млрд. Причем, из 141 млрд драмов за 2013г около 68 млрд было в армянских драмах, а 73 млрд – в иностранной валюте, из 49 млрд драмов 2007г около 26 млрд – в драмах, а 23 млрд – в иностранной валюте. (Ред. – Объемы ипотечных кредитов: синим – в арм. драмах, красным – в инвалюте, зеленым – итого).
2. В 2013г процентная ставка по ипотечным кредитам в среднем и для кредитов в драмах, и для кредитов в инвалюте снизилась до 12%, а в 2008г в драмах – около 15%, в долларах – около 17%. (Ред. – Процентные ставки ипотечного кредитования: синим – в арм. драмах, красным – в инвалюте).
3. В 2013г 72% ипотечных кредитов было сроком более чем на 5 лет, а тот же показатель за 2007г составил всего 34%. (Ред. – Срок ипотечных кредитов: синим – до 5 лет, красным – 5 лет и более).
4. В 2013г ипотечные кредиты на территории Республики Армения были распределены в следующем соотношении: 74% — Ереван, 26% — марзы, тогда как в 2007г, соответственно – 88% и 12%, а в 2005г, соответственно – 96% и 4%. (Ред. – Территориальное распределение ипотечных кредитов: синим – Ереван, красным – марзы).
П.С. Понятно, что для многих анализы прошлого в сопоставлении с сегодняшней действительностью нежелательны и неприятны. Сегодня мы не имеем права не говорить об этом, поскольку именно извлечение уроков из прошлого является залогом того, что вероятность ошибок в будущем будет преломлена. Нужно смотреть вперед, стараясь совместно найти пути преодоления вызовов, вставших нашей страной, экономикой.
